房子终归得买，蔡瑶只好改变思路，她把目光转向了别墅，她的标准说来也简单：一是方便每天往来静安区上班，二是不超出自己350万元的预算。

　　事实上，近年上海城区面积不断扩大，轨道交通更是拉近了传统郊区到市中心的距离，因此，到人民广场、徐家汇的车程不超过半小时的别墅都可称之为城区别墅，或者以A30为界，A30以内的别墅都可被圈进城区别墅的范畴。城区别墅交通便利，生活氛围浓郁，在上海，东部主要以世纪公园及龙东大道沿线的高端别墅为代表；南部则以九亭经济型别墅为典型；西部主要是徐泾的中高档别墅；而北部则是新兴的安亭板块。

　　分析人士指出，一般而言，优越的地段使得城区别墅更具稀缺性和增值保值性。然而，由于上海城区别墅板块各具特色，且成熟度不一，截至目前的价值发掘程度也有所不同，所以，对城区别墅的投资价值需要做具体的分析。

　　各具卖点 整体热销

　　“由于地段和品质的关系，龙东大道沿线的别墅一直以来都不愁卖。”张江城市经典开发商上海鹏欣集团销售部经理汤亮向记者表示。

　　据汤亮介绍，张江城市经典三期于2007年7月陆续推出约70套联体别墅，均价30000元/平方米，截至目前已全部售罄，价格也涨至最后的35000元/平方米，三个多月时间涨幅高达16.7%。

　　“事实上，龙东大道以南依托张江高科技园区，以中高档别墅为主，客源十分稳定，以园区内工作的本地企业高管和国内客户为主；而龙东大道以北、东郊宾馆附近，则以顶级别墅为主，主要吸引港台等境外人士购买。”第一太平戴维斯住宅部助理董事黎志超指出。

　　浓厚的生活氛围是衡量城区别墅成熟度的重要指标。“该板块为金桥加工区、陆家嘴金融区及张江高科技园区三点辐射带，距离三点车程都不超过半小时，交通便捷。而且多家外籍学校的配套也吸引了不少外籍家庭的入住，生活气息浓郁。”汤亮表示。

　　同样，作为上海城区别墅南部代表的九亭板块，由于受9号线年底部分开通利好的影响，别墅销售快速，目前板块内大盘复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等均销售一空，仅剩下两个常年滞销的老盘——九州大唐花园及夏州花园仍然在售，受火热的九亭楼市的带动，它们的销售速度也较之前有了明显提升。如前者于2007年6月新推29套独栋，到现在已卖出15套，且价格也由10000元/平方米上涨至目前的12000元/平方米，涨幅为16%。

　　复地•爱伦坡销售经理陆颖表示，九亭别墅具有稳定的客源支撑，其中70%来自徐汇、长宁、七宝等与之相邻区域的改善居住型客户，此外，邻近的沪青平高速和嘉金高速还为九亭带来一部分江浙购房者。

　　而位于上海市区西面，素有徐汇、长宁“后花园”之称的徐泾也不甘示弱。“之前受区域内供应量大的影响，该板块别墅销售和价格都受到了一定的压力，而近两三个月，板块内的别墅销售开始加速，独栋价格也突破了3万元关口。”黎志超指出。

　　就拿位于徐联路的沁风雅泾轩为例，该案于2007年4月推出独栋别墅26套，价格为20000元/平方米，8月中旬，又推出6套，价格上调至23000元/平方米，而10月中旬新推14套房源的价格就直接涨至30000元/平方米。

　　再如联民路的观庭，该案于2007年9月推出15套面积在400平方米左右的独栋别墅，单价为28000元/平方米，截至目前，仅余8套在售，价格也上涨至30000元/平方米。

　　“作为最早的国际化别墅社区之一，徐泾的配套十分完善，最大的优势就是区域内的多所国际学校。”黎志超表示，西华国际学校、德法学校及蒙特梭利幼儿园成了该板块别墅租赁市场的有力支撑，而稳定丰厚的租金回报率则吸引了大批境外投资者。不仅如此，作为西郊板块的延伸，徐泾别墅对徐汇、长宁地区的本地客也有很大的吸引力。

　　至于上海北部城区，新兴别墅板块安亭汽车城无疑最具潜力。11号线、沪宁高速拓宽等工程的动工，使得安亭到市中心的距离大大缩短，也正因为此，安亭别墅销售极为迅速，涨幅相当惊人。

　　“由于汽车城利好不断，安亭板块整体升值。今年3月以来，我们楼盘的价格上涨很快，几乎一月一个价。”据魏玛原墅销售经理刘宁介绍，在今年9月的新推房源中，其双拼售价为12000~13000元/平方米，独栋售价为13000~15000元/平方米；而就在8月初，该盘双拼售价仅为11000元/平方米，独栋均价为14000元/平方米，一个月时间就分别上涨超过1000元/平方米。

　　不仅如此，同属安亭板块的黄渡镇别墅项目莱英郡自2006年8月开盘以来，共推出联排别墅170套左右，价格为7500元/平方米。而于今年9月份推出的24套新房源，价格竟涨至12000元/平方米，10月份价格又上调至14000元/平方米。

　　据刘宁介绍，安亭别墅客户主要分为三类，一为安亭汽车城工作的企业高管，二为江苏昆山市及周边工作的台湾籍人士，三为居住条件需要升级换代的市区客户。

　　地段稀缺 供应有限

　　“自别墅禁地令出台以来，别墅的稀缺性与日俱增，而占据优越地理位置的城区别墅，其稀缺性更是毋庸置疑。”黎志超指出。

　　据黎志超统计，上海东部城区别墅目前在售房源紧缺，仅剩60余套，包括东郊华亭2套、张江汤臣豪园5套、汤臣高尔夫八期4套及棕榈泉花园30余套等。不过，该板块未来仍有一定的供应量，包括汤臣高尔夫九期、张江城市经典储备地块，以及金桥路以南、龙阳路以北正在动工的两个别墅项目，预计共有450余套。

　　“值得一提的是，作为上海内环唯一的别墅区世纪公园，则将成为上海城区别墅绝版板块。”黎志超表示，除御翠园预计还有40余套后续供应外，该板块已没有地块可供别墅开发。

　　而对于目前仅有两个老盘在售的南部城区九亭板块来说，明年它将迎来别墅供应的高峰。据统计，贝沙湾、复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等项目都将于2008年年中推出别墅房源，总供应量将在450套左右，其中复地•爱伦坡预计推出200余套，上海公馆二期将有100余套，贝沙湾有50套左右的供应，而招商•依云郡则会推出100余套。

　　“目前九亭板块已成为以公寓为主导的板块，这决定了该板块未来别墅供应量十分有限，且基本为混合型社区中的零星供应。”同策研发中心主任夏宇指出。

　　相比东、南部城区别墅，西部板块的供应量相对较大。据统计，在徐泾，仅目前在售的别墅套数就有300余套。“不过，由于板块开发较早，徐泾区域地块储备已所剩不多。”黎志超指出，具有后续供应房源的楼盘有大豪山林、大华圣地维拉及沁风雅泾轩，预计共有350套左右。

　　而最新崛起的北部安亭板块当前供应与后续供应均较为丰富，据刘宁统计，目前安亭在售别墅房源有200套左右，后续还有包括魏玛原墅的千万元级别墅、莱英郡及颖奕博园二、三期共200套左右的供应，此外，安亭新镇2.5平方公里的二期地块预计还有300余套的别墅开发。

　　哪个城区别墅板块更值得投资？

　　“城区别墅具备优越的区位和稀缺性，投资价值不言而喻。但是，由于各城区别墅拥有不同的资源，且成熟度不一，因此，投资的着眼点与升值的发力点也各有差异。”夏宇指出。

　　“目前世纪公园及龙东大道中内环区域在售房源紧缺，且价格已达到一个相对高位，投资人可以把眼光放到龙东大道外环线外的唐镇板块。”黎志超指出，唐镇板块目前聚集着圣马丽诺桥、棕榈泉花园、白金瀚宫、金爵别墅等多个别墅项目，选择面较广。

　　据棕榈泉花园开发商上海西北盛唐房地产有限公司董事常务副总谢建武表示，在未来5年内，2号线延长线将在唐镇设有站点，且站点上将建起集大型商场、办公、交通枢纽为一体的地标性建筑，加上板块内现有的贵族私立学校——东方世纪学校和距离20分钟车程的美国学校，唐镇作为又一城区别墅聚集地，前景看好。

　　而对于南部九亭板块，夏宇表示，随着板块内公寓价格的不断上升，加上9号线于今年年底开通的影响，明年集中上市的别墅价格也势必水涨船高。此外，与周边闵行颛桥板块、青浦徐泾板块别墅600万~800万元的总价相比，九亭别墅300万元左右的价格，具有一定的吸引力和较大的上涨空间。

　　“租金回报率是房产投资回报的最基本保证，具有高租金回报率的物业，其投资安全性最高。”黎志超表示，徐泾别墅凭借稳定且丰厚的投资回报率，使得该板块的投资价值在各大城区别墅板块中脱颖而出。目前在徐泾，独栋别墅租金一般在6000~7000美元/月，而联排别墅租金在3000~4000美元/月，租金回报率高达7%左右。

　　至于安亭板块，“整个汽车城的最大优势就是产业支撑，当地人均收入与日本东京相差不多，这是该板块别墅未来最大的购买人群。而且，作为一个新兴板块，安亭配套尚有很大的完善空间，随着轨道交通11号线的通车,沪宁高速公路拓宽，汽车城的进一步建设，目前独栋别墅15000元/平方米的售价实属便宜，上升空间巨大。”刘宁表示。